Beim Kauf eines Hauses gibt es viel zu bedenken – besonders bei Bestandsimmobilien. Wer ein altes Haus kauft, muss bestimmte Sanierungspflichten erfüllen. Welche das sind und wann Bußgelder drohen, lesen Sie hier.
Die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden ist in Deutschland längst keine freiwillige Option mehr, sondern gesetzlich geregelt. Grundlage hierfür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit dem 1. November 2020 gilt.
Zum 1. Januar 2024 wurde das GEG umfassend überarbeitet. Die Neuerungen betreffen vor allem strengere Vorgaben für klimafreundliche Heizsysteme sowie klarere Pflichten beim Austausch veralteter Heizkessel und bei energetischen Sanierungsmaßnahmen. Ziel ist es, den Gebäudesektor stärker auf Klimaschutz auszurichten.
Wer nach dem 1. Februar 2002 ein Bestandsgebäude gekauft oder geerbt hat, oder den Kauf eines Bestandsgebäudes beabsichtigt, muss die im GEG vorgeschriebenen Sanierungspflichten erfüllen. Andernfalls drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr über die geltenden Vorgaben 2026.
Altes Haus kaufen: Warum gilt die Sanierungspflicht?
Bestandsgebäude entsprechen oft nicht den heutigen Energiestandards. Aus diesem Grund regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die sogenannte Sanierungspflicht. In Zuge dessen müssen verschiedene Maßnahmen ergriffen werden, um die Energieeffizienz des Gebäudes zu erhöhen.
Grundsätzlich sollten allen Eigentümer/innen oder Kaufinteressenten/innen von Bestandsgebäuden die GEG-Regelungen bekannt sein, besonders relevant können diese für Gebäude mit den Baujahren 1996 und niedriger werden. Die Ziele der Sanierungspflicht für ein altes Haus sind:
Die Senkung des Energieverbrauchs von Immobilien
Die Unterstützung von Klimaschutzbemühungen
Nach dem GEG greift die Pflicht bei jedem Wechsel des/der Eigentümers/in. Das bedeutet, egal, ob Sie eine alte Immobilie kaufen, geschenkt bekommen oder erben, müssen Sie nachbessern, sollte das Gebäude bestimmte gesetzliche Anforderungen nicht erfüllen. Für die Umsetzung der Maßnahmen haben Sie bis zu zwei Jahre Zeit.
Sanierungspflicht bei Hauskauf: Diese Ausnahmen gibt es
Wie oben bereits erwähnt, gilt die Sanierungspflicht immer dann, wenn ein Eigentümer/innenwechsel bei einem Bestandsgebäude stattfindet. Jedoch gibt es ein paar Ausnahmen. In diesen Fällen sind Sie laut Gesetz von der Sanierungspflicht entbunden:
Eigentümer/innen, die das Gebäude vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben
Bei einer Schenkung: Eigentümer/innen, die vor der Schenkung bereits mindestens 10 Jahre in dem Gebäude gewohnt haben
Eigentümer/innen von denkmalgeschützten Immobilien, die spezielle energetische Anforderungen erfüllen müssen
Eigentümer/innen von Immobilien, deren Sanierung wirtschaftlich unzumutbar ist
Altes Haus kaufen, Sanierungspflicht wahrnehmen: Was ist zu tun?
Bevor Sie ein altes Haus kaufen, sollten Sie sich mit den Maßnahmen, die mit der Sanierungspflicht einhergehen, gut vertraut machen. Was ist zu tun? Und welche Bereiche des Gebäudes sind von der Pflicht betroffen?
Laut Gebäudeenergiegesetz sich drei Bereiche definiert, denen Sie Aufmerksamkeit schenken müssen:
Dämmung der oberen Geschossdecke oder des Dachs
Dämmung wasserführender Rohre
Austausch von Heizungen
Wer ein altes Haus kaufen möchte, sollte den energetischen Zustand der Immobilie genau prüfen – idealerweise mit fachlicher Unterstützung. So lassen sich Pflichten, Kosten und mögliche Förderungen frühzeitig einplanen und der Hauskauf wird zur sicheren Investition. In den folgenden Abschnitten gehen wir auf alle drei Bereiche im Detail ein.
Dämmung der oberen Geschossdecke oder des Dachs
Die Dämmung der obersten Geschossdecke beziehungsweise des Dachs ist in Paragraph 47 GEG geregelt. Die Geschossdecke muss die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllen. In der Praxis bedeutet das, dass der Wärmedurchgangskoeffizient – auch als „U-Wert“ bekannt – nicht über 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin liegen darf.
Oberste Geschossdecken, die den Anforderungen nach DIN 4108-2: 2013-03 nicht entsprechen, müssen saniert werden. Wenn jedoch das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Anforderungen gemäß der Norm entspricht, können Sie die Maßnahme als erledigt betrachten.
Austausch von alten Heizungen: Ab wann Pflicht?
Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind und nicht mit Niedertemperatur- und Brennwerttechnik arbeiten, müssen im Zuge der Sanierungspflicht für alte Häuser nach dem Hauskauf ausgetauscht werden. Geregelt ist das in Paragraph 72 GEG. Wenn Sie also über eine Niedertemperatur- oder Brennwertheizung verfügen, besteht kein Handlungsbedarf.
Bei einem Standard- oder Konstanttemperaturkessel hingegen müssen Sie tätig werden. Ausgenommen sind ebenso Heizungen mit einer Nennleistung unter 4 Kilowatt oder über 400 Kilowatt.
Sofern die alte Öl- oder Gasheizung nur zur Erzeugung von Warmwasser oder nur als Einzelraumheizung genutzt wird, gilt die Sanierungspflicht ebenfalls nicht.
Modernisierungsmaßnahmen und die gesetzliche Sanierungspflicht für Bestandsgebäude
Wenn Sie ein altes Haus kaufen, ist ohne Frage allerhand zu tun. Ein Altbau braucht Pflege, schließlich möchten Sie noch lange Ihre Freude an der Immobilie haben. Doch Vorsicht: Wenn Sie umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen planen, kann es sein, dass die gesetzliche Sanierungspflicht für alte Häuser greift.
Das GEG ist hier eindeutig: Wer mehr als 10 Prozent eines Bauteils verändert, muss die GEG-Vorgaben erfüllen. Dies gilt übrigens nicht nur für Immobilienkäufer/innen, sondern auch für bestehende Eigentümer/innen. Diese 10-Prozent-Regel ist in Paragraph 48 GEG geregelt.
Am besten lässt sich dies anhand eines Beispiels erklären: Die Fassade Ihres Altbaus ist in die Jahre gekommen. Sie bessern ein paar kleine Putzschäden aus, um die Optik zu erhalten, oder streichen sie komplett neu. In diesem Fall müssen Sie nichts Weiteres beachten. Wird allerdings zusätzlich der Putz erneuert, sieht die Sache schon anders aus: Nun ist auch die Dämmung der Fassade fällig.
Dieses Prinzip lässt sich auf jeden Bereich Ihrer Immobilie übertragen. Wenn Sie nur ein paar kaputte Ziegel austauschen, besteht die Sanierungspflicht nicht. Wenn Sie allerdings das Dach komplett neu decken lassen, ist auch eine neue Dämmung fällig. Ob Sie also neu kaufen oder bereits Eigentümer/in einer alten Immobilie sind: Je nach Umfang der Baumaßnahmen lösen Sie die Sanierungspflicht gemäß dem GEG aus.
Wer kontrolliert die Sanierungspflicht?
Ob der Sanierungspflicht nachgekommen wurde, prüfen in der Regel die unteren Bauaufsichtsbehörden, also die Bauämter der Städte oder Landkreise. In einzelnen Bundesländern kann die Zuständigkeit auch bei speziellen Energie- oder Immissionsschutzbehörden liegen, da die konkrete Ausgestaltung landesrechtlich geregelt ist.
Die Einhaltung der Pflichten wird dabei nicht flächendeckend kontrolliert, sondern überwiegend anlassbezogen, etwa wenn Förderanträge für Umbau- oder Sanierungsvorhaben eingereicht werden, durch den Schornsteinfeger oder auf Hinweise Dritter.
Die Behörden verlangen in diesen Fällen entsprechende Nachweise, beispielsweise einen Energieausweis, Fachunternehmererklärungen oder Berichte des bevollmächtigten Schornsteinfegers, insbesondere im Zusammenhang mit Heizungsanlagen.
Kontrolliert werden unter anderem Austauschpflichten für alte Heizkessel, die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie die Einhaltung energetischer Mindestanforderungen bei Sanierungsmaßnahmen.
Förderungen für die energetische Sanierung von alten Häusern
Eine energetische Modernisierung oder Sanierung wertet Ihr Gebäude auf, indem sie die Energieeffizienz verbessert und damit nicht nur die Umwelt, sondern langfristig auch Ihren Geldbeutel schont. Während die Maßnahmen, die im Zuge der Sanierungspflicht anfallen, die größten Bauteile betreffen, geht eine Modernisierung weiter ins Detail – beispielsweise der Austausch der Fenster.
Wenn beides Hand in Hand geht, erzielen Sie den größten Nutzen. In Deutschland lohnt sich das Sanieren und Modernisieren noch aus einem weiteren Grund: Dank attraktiver Förderprogramme müssen Sie häufig nicht die vollen Kosten dafür tragen. Zu nennen sind vor allem folgende Institutionen:
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank)
Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
Darüber hinaus existieren zahlreiche regionale Förderprogramme. Eine frühzeitige Information lohnt sich, da je nach Bundesland zusätzliche Zuschüsse für energetische Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung stehen können.
Neben Förderprogrammen spielen auch steuerliche Entlastungen eine Rolle. Ausgaben für bestimmte Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Sanierungspflicht nach dem Hauskauf anfallen, lassen sich steuerlich absetzen.
Übrigens kann es sinnvoll sein, im Zuge einer Sanierung auch über smarte und vernetzte Lösungen nachzudenken. Sie können dazu beitragen, die Immobilie langfristig zukunftsfähig auszurichten. Zudem bestehen für bestimmte Smart-Home-Lösungen Fördermöglichkeiten, mit denen sich Investitionskosten reduzieren lassen – auch ein Großteil der Gira Produkte ist förderfähig.
Darüber hinaus haben Sie die Möglichkeit, bei der Beantragung entsprechender Fördermittel Unterstützung durch spezialisierte Energieeffizienz-Experten/innen und zu erhalten.
Altes Haus kaufen und Sanierungspflicht: 5 wertvolle Tipps
Sobald Sie das Bestandshaus erworben haben, sollten Sie keine Zeit verstreichen lassen und sich um die Erfüllung Ihrer Sanierungspflichten kümmern. Woran Sie unbedingt denken sollten, haben wir in fünf Tipps für Sie zusammengefasst:
Informationen vor dem Kauf einholen: Die energetische Sanierung ist in vielen Fällen Pflicht. Klären Sie daher am besten vor dem Kauf ab, welche baulichen Maßnahmen auf Sie zukommen werden. Beim Verkauf eines alten Hauses müssen bisherige Eigentümer/innen Ihnen den Energieausweis vorlegen. So können Sie die Situation schon besser einschätzen.
Holen Sie fachliche Beratung ein: Gutachter/innen oder Energieberater/innen sind die richtige Anlaufstelle, wenn Sie ein altes Haus kaufen und noch Fragen zur Sanierungspflicht haben. Gemäß Paragraph 48 GEG ist eine fachliche Beratung bei einer umfangreichen Sanierung sogar verpflichtend.
Sanierungsplan erstellen: Um den Überblick über die zu ergreifenden Maßnahmen zu behalten, sollten Sie einen Plan erstellen. Da Sie zwei Jahre für die Umsetzung Zeit haben, sollte dieser Plan Hand und Fuß haben.
Förderungen überprüfen: Sehen Sie nach, was in Ihrer Region und in Ihrer Situation möglich ist. Vielleicht sind Sie für eine Förderung geeignet, sodass Sie sich Kosten einsparen können.
Beauftragung qualifizierter Handwerker/innen: Nachdem der Förderantrag genehmigt wurde, sollten Sie sich zeitnah einen Handwerksbetrieb suchen, der die energetische Sanierung Ihres Altbaus durchführen kann.
Ideal vorbereitet auf den Hauskauf und die Sanierungspflicht
Unabhängig davon, ob ein Haus geerbt, gekauft oder geschenkt wurde, greift die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz. Ziel ist es, den Energieverbrauch von Bestandsimmobilien zu senken und damit einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. Um Eigentümer/innen bei der Umsetzung zu unterstützen, stehen verschiedene Förderprogramme zur Verfügung.
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