Neubauprojekt mit Architekten/-innen: So geht's

Sie möchten bauen, allerdings kommt für Sie kein Hausmodell von der Stange infrage, sondern eher etwas besonderes wie ein Split-Level-Haus? Dann ist der Grundriss dieses Hauses eine interessante Alternative. Ob ein besonderer Grundriss, die Sauna unter dem Dach, ökologische Baustoffe, ein individuell geplantes Tiny House oder smarte Haustechnik: Beim Bauen mit Architekten/-innen stehen Ihre Wünsche im Mittelpunkt – und werden in einem festgelegten Budgetrahmen umgesetzt. Neben der Planung kümmert sich die Fachperson um Bauanträge bei der Stadt, vergibt Aufträge an Handwerksbetriebe und begleitet den Neubau bis zur Abnahme. Sie legen fest, welche Leistungen Sie genau buchen möchten.

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Das Split-Level-Haus bietet trotz begrenztem Raum Platz für Begegnungsräume. Architektin: Laura Hirsch | Quelle: Thomas Nutt

Wie finde ich passende Architekten/-innen?

Grundsätzlich gilt: Ein/-e Architekt/-in kann jede Art von Haus planen. In der Praxis hat jede Fachperson allerdings Schwerpunkte, durch die sich ihre Gebäude auszeichnen – zum Beispiel einen besonderen Stil, eine spezielle Bauart oder eine Vorliebe für Materialien. Deswegen ist es wichtig, jemanden zu finden, mit dem man ein gemeinsames Verständnis für den eigenen Bau entwickeln kann. Meistens merkt man bereits im Erstgespräch, ob die Chemie stimmt. Kosten für die Erstberatung entstehen übrigens nicht.

Hier fünf Tipps für die Suche nach der geeigneten Fachperson:

  • Bei den Bundes- oder Länderarchitektenkammern erhalten Sie Adressen der zugelassenen Architekturbüros und architekturschaffenden Fachpersonen in Ihrer Region.

  • Hören Sie sich im Freundeskreis oder in der Nachbarschaft um, ob jemand einen Architekten oder eine Architektin empfehlen kann.

  • Beim „Tag der Architektur“ kann man jedes Jahr interessante Gebäude besichtigen, sich inspirieren lassen und vor Ort mit Fachpersonen sprechen.

  • Sofern Sie ein interessantes Haus entdeckt haben und sich trauen, klingeln Sie doch einmal, um mit den Inhabern ins Gespräch über den zuständigen Architekten oder die zuständige Architektin zu kommen.

  • Sobald Sie eine Fachperson ins Auge gefasst haben, sollten Sie sich Referenzobjekte zeigen lassen. Das hilft bei Ihrer Beurteilung.

  • Architekt oder Architektin darf sich übrigens nur nennen, wer ein Studium absolviert und mehrere Jahre praktische Erfahrung gesammelt hat. Die Person ist als Mitglied in der Architektenkammer gelistet und darf erst nach Zulassung in der Kammer zum Bauen erforderliche Bauanträge einreichen.

Wer zudem plant, aus seinem Architektenhaus ein richtiges Smart Home zu machen, dem rät Julian Waning, Architekt und Architektur Media Manager bei Gira, zusätzlich eine Fachperson für Elektrotechnik in die Bauplanung mit einzubeziehen:

„Wir leben inzwischen in einer vermehrt digitalisierten Welt und das wirkt sich natürlich auch auf die technischen Komponenten eines Hauses aus. Hier den Überblick zu behalten, ist für Architekten/-innen gar nicht so einfach. Daher rate ich allen, die bauen möchten, frühzeitig auch einen Elektrofachbetrieb oder einen Betrieb für Systemintegration hinzuzuziehen, um hier die Weichen in die richtige Richtung zu stellen.“

Was kostet das Bauen mit Architekten/-innen?

Sobald Sie sich für eine/-n Architekten/-in entschieden haben, steht die Kostenfrage im Raum. Geregelt werden die Honorare laut § 34 der Honorarordnung für Architekten/-innen und Ingenieure/-innen (HOAI). Zwischen 10 und 15 Prozent der anrechenbaren Baukosten sollten Sie als Honorar einkalkulieren. Nebenkosten wie Grundstückserschließung, Gebühren für Notariate, Energieexperten/-innen oder Statiker/-innen und Grunderwerbssteuern gehören nicht dazu. Als Faustregel gilt: Umso aufwendiger der Hausbau ist, desto teurer ist auch das Architekten/-innen-Honorar.

Beeinflusst werden die Kosten auch davon, in welcher „Honorarzone“ die Planer/-innen abrechnen. Es gibt fünf Honorartafeln, ihre Einteilung richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad eines Baus. Für das klassische Einfamilienhaus gelten üblicherweise die Honorarzonen III oder IV. Liegen die anrechenbaren Baukosten beispielsweise bei 300.000 Euro, so bemisst sich das Honorar in der Zone III zwischen 39.981 und 49.864 Euro, in Zone IV zwischen 49.864 und 49.864 Euro.

Experte Julian Waning empfiehlt ab einer gewissen Größe eines Bauvorhabens immer eine architekturschaffende Person zu Rate zu ziehen:

„Leider haben vor allem private Personen mit einem Bauvorhaben oft ein falsches Bild von Architekten/-innen und gehen davon aus, dass sie sparen, wenn sie auf ihre Unterstützung verzichten. Tatsächlich ist die Aufgabe einer architekturschaffenden Person aber die Bauherren und Bauherrinnen umfänglich zu beraten und dafür zu sorgen, dass die beauftragten Gewerke ihre Leistung vollständig erbringen und korrekt abrechnen. Das gilt auch für das Gewerk Gebäudetechnik. Ohne Architekten/-innen zu bauen, kann also sogar teurer werden als mit.“

Tipp 1: Damit Ihr Kostenrahmen nicht gesprengt wird, sollten Sie in den ersten Gesprächen Ihren Budgetrahmen kommunizieren und die Obergrenze vertraglich fixieren.

So läuft der Hausbau mit Architekten/-innen ab

Der Bau eines Architektenhauses ist in neun Leistungsphasen eingeteilt, in denen das Projekt strukturiert und abgerechnet wird. Ob Sie alle Leistungen buchen oder nur einen bestimmten Teil, gilt vorab zu besprechen. Beides ist möglich.

  1. Grundlagenermittlung: Darin fällt zum Beispiel der Grundstücksbesuch, ein Gespräch über Ihre Vorstellungen und Wünsche, das Festlegen des Budgetrahmens und die Sichtung von Bauplänen. Kostenrahmen: 2 Prozent des Architektenhonorars.

  2. Vorplanung: Der/die Architekt/-in erarbeitet die Kosten analog zu Ihren Vorstellungen und bewertet, ob sie sich mit Ihrem Budgetrahmen vereinbaren lassen. Kostenrahmen: 7 Prozent.

  3. Entwurfsplanung: Sie erhalten einen ersten Entwurf des Hauses und die dazu ermittelten Kosten. Kostenrahmen: 15 Prozent.

  4. Genehmigungsplanung: Der/die Architekt/-in reicht Bauanträge beim Bauamt ein, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Stimmt das Bauamt nicht zu, werden die Pläne entsprechend angepasst. Kostenrahmen: 3 Prozent.

  5. Ausführungsplanung: Der/die Architekt/-in arbeitet alle relevanten Unterlagen im Detail aus, welche die ausführenden Betriebe zur Umsetzung benötigen. Kostenrahmen: 25 Prozent.

  1. Vorbereitung der Vergabe: Der/die Architekt/-in sucht nach Fachbetrieben zur Umsetzung aller Gewerke. Daneben bereitet er die Vergabe der Leistungen vor. Kostenrahmen: 10 Prozent.

  2. Mitwirkung bei der Vergabe: Alle Vergaben an die gewünschten Bauunternehmen werden nochmal kontrolliert und Aufträge vergeben. Kostenrahmen: 4 Prozent.

  3. Objektüberwachung: Der/die Architekt/-in überwacht und kontrolliert den Baufortschritt auf der Baustelle, dokumentiert alles, lässt mögliche Mängel beheben und hält Honorare für Fachbetriebe und Materialkosten im Auge. Kostenrahmen: 32 Prozent.

  4. Abschlussdokumentation und Mängelbeseitigung: Der/die Architekt/-in kontrolliert den Hausbau nach Fertigstellung und ist für die Mängelbehebung zuständig.

Tipp 2: Um Geld zu sparen, lassen sich verschiedene Arbeiten in Eigenregie übernehmen. Böden verlegen, Wände streichen oder Tapezieren gehört beispielsweise dazu. Stellen Sie allerdings sicher, dass Ihre Arbeiten zeitlich genau mit den anderen Gewerken abgestimmt sind und zu keinen Verzögerungen führen. Bedenken Sie auch, dass Mängelansprüche nur für Arbeiten gestellt werden können, für die eine vertragliche Beauftragung vorliegt.

Fazit: Vor- und Nachteile eines Architektenhauses

Wer ein Architektenhaus baut, ist weitestgehend uneingeschränkt was Größe, Materialien und Innenausbau angeht. Auch bei ungünstig geschnittenen Grundstücken punktet das Bauen mit dem/der Architekten/-in gegenüber dem Fertighaus aus dem Katalog. Ein weiterer Vorteil: Auch der Einsatz von nachhaltigen und modernen Herstellungsweisen wie dem 3D-Druck ist so möglich. Julian Waning ist ein großer Fan ökologische gebauter Architektenhäuser, die mit Blick auf die Zukunft eine immer größere Rolle spielen.

Über den Experten: Julian Waning ist bei Gira für die nationalen und internationalen Marketing-Kampagnen im Bereich Architektur zuständig und selbst Architekt.

„Beim Bau von Architektenhäusern spielen ökologische Baustoffe inzwischen eine große Rolle. Es werden Materialien verwendet, die in den Kreislauf zurückgeführt werden können. Ein Projekt, das mich sehr inspiriert: TECLA von der italienischen Firma Wasp. Es handelt sich um ein 3D-Druck-Haus, bei dem ausschließlich regionale Materialien in der Außenwand verwendet wurden.“

Zusätzlich kaufen Sie sich mit einem/einer Architekten/-in einen weiteren, wertvollen Vorteil ein: Zeit. Denn Sie überlassen der Fachperson alle wichtigen Abstimmungen auf der Baustelle, die Überwachung der Kosten und Mängelbehebung.

Allerdings ist die Planung zeitaufwendiger als bei Standardmodellen vom Bauträger oder Fertighausanbieter. Weil der Neubau vom Reißbrett aus geplant wird, nimmt das viele Monate Zeit in Anspruch. Das kann zu einer Doppelbelastung für Miete und Hauskredit führen. Ob ein Architektenhaus zwangsläufig teurer ist als ein Modell vom Bauträger, lässt sich pauschal nicht beantworten. Fakt ist allerdings: Beim Architektenhaus gibt es einen großen Gestaltungsspielraum, der die Preise in die Höhe treiben kann. Umso wichtiger ist der einmal festgelegte Budgetrahmen. Er bietet Kostentransparenz und schützt vor unangenehmen Überraschungen.